De voorwaardelijke verplichting in een bestemmingsplan vs. de overeenkomst met de gemeente

Stel: u hebt dé ideale locatie gevonden voor uw bedrijf. De locatie is goed bereikbaar en uw nieuw te bouwen bedrijfspand is direct in het zicht van uw klanten. U ziet uw bedrijf op deze locatie al verder groeien. Er is echter één probleem; het huidige bestemmingsplan laat uw bedrijfsactiviteiten op deze locatie niet toe. Wat nu?

Het wijzigen van het bestemmingsplan

Om de plannen te realiseren is daarom een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Hiervoor dient een aanvraag voor een omgevingsvergunning in bij de gemeenteraad. Bij de beoordeling van uw aanvraag zal de gemeenteraad uw gewenste activiteiten beoordelen, maar daarnaast zullen bij de beoordeling ook alle relevante omgevingsfactoren worden meegenomen.

Indien uw nieuwe bedrijf bij de uitoefening van de activiteiten bijvoorbeeld:

  • geluid en/of geur produceert;
  • er sprake is van de nodige verkeersbewegingen,

terwijl zich in de directe omgeving van het nieuw te bouwen bedrijf woningen bevinden, dan is het maar de vraag of de gemeenteraad bereid zal zijn om zonder meer haar medewerking te verlenen aan de wijziging van het bestemmingsplan.

De wijziging van het bestemmingsplan zou namelijk in strijd kunnen zijn met een goed woon- en leefklimaat voor de bewoners van de nabij gelegen woningen en daarmee in strijd zijn met de goede ruimtelijke ordening. Voorbeelden van situaties die strijd kunnen opleveren met een goede woon- en leefklimaat zijn bijvoorbeeld geur, geluid en verkeer. Daarnaast zal de gemeente ook bepaalde financiële afspraken met u willen maken over de kosten die gepaard gaan met uw plannen, zodat de gemeente niet voor onverwachte en/of hoge kosten komt te staan.

De overeenkomst

Omdat u uw plannen toch wenst voort te zetten, legt u in een overeenkomst met de gemeente afspraken vast ten aanzien van milieuaspecten, zoals verkeer, geur en geluid. Daarnaast worden de afspraken met de gemeente ten aanzien van de financiële kant vastgelegd, denk aan kostenverhaal bij planschadeverzoeken.

Vervolgens kan alsnog de procedure tot het wijzigen van het bestemmingsplan gestart.

De vraag is echter: bent u met een dergelijke overeenkomst wel geholpen?

Een dergelijke overeenkomst is namelijk enkel mogelijk als er geen ruimtelijke belangen van derden spelen. Indien wel mogelijke ruimtelijke belangen van derden in het geding zijn, dan is een privaatrechtelijk overeenkomst met de gemeente (meestal) niet het juiste instrument om het gewenste doel te bereiken. Derden kunnen namelijk een zienswijze indienen tegen het vast te stellen bestemmingsplan en vervolgens beroep instellen tegen het vastgestelde bestemmingsplan.

Deze derden zullen waarschijnlijk aanvoeren dat het bestemmingsplan niet voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, omdat hun belangen ten aanzien van bijvoorbeeld het milieu en het verkeer niet of onvoldoende zijn gewaarborgd in het bestemmingsplan en er dus geen sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Een dergelijk beroep heeft dan grote kans van slagen omdat uit vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat dergelijke ruimtelijke belangen niet kunnen worden geregeld in een privaatrechtelijke overeenkomst, maar dat waarborgen daaromtrent in het bestemmingsplan dienen te worden vastgelegd.

Dit is mogelijk door bijvoorbeeld een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan op te nemen. Een voorwaardelijke verplichting is een voorwaarde waaraan dient te worden voldaan alvorens een bepaalde ontwikkeling mag worden uitgevoerd/gerealiseerd. Indien niet aan de voorwaarde wordt voldaan, wordt de activiteit niet ruimtelijk aanvaardbaar geacht en is de activiteit niet toegestaan. Denk bijvoorbeeld aan de aanleg van een geluidswal in verband met geluid of de locatie van een uitrit in verband met de aantallen verkeersbewegingen of de verkeersveiligheid.

Met andere woorden afspraken over de ontsluiting van bijvoorbeeld het perceel dienen in het bestemmingsplan te worden vastgelegd en dit kan door middel van een voorwaardelijke verplichting of (in bepaalde gevallen) door het opnemen van voorschriften in een omgevingsvergunning.

Een beroep op de met de gemeente gesloten overeenkomst helpt u ten aanzien van de afspraken met betrekking tot ruimtelijke ordening dan niet, omdat deze afspraken niets zeggen over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bestemmingsplan. De afspraken over de financiële kant van het verhaal en andere niet ruimtelijke aspecten kunnen daarentegen juist heel goed worden vastgelegd in een overeenkomst.

Conclusie

Afspraken omtrent de ruimtelijke aanvaardbaarheid van een bestemmingsplan kunnen niet worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst. De ruimtelijke aanvaardbaarheid dient bij de vaststelling van het bestemmingsplan te worden beoordeeld en om aan de ruimtelijke aanvaardbaarheid te kunnen voldoen, dienen mogelijk voorwaardelijke verplichtingen in het bestemmingsplan te worden opgenomen of nadere vergunningsvoorschriften aan de omgevingsvergunning worden verbonden.


Heeft u een vraag over dit onderwerp of bent u bent benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan gerust contact op.

Gerelateerde blogs

Mag u als niet-eigenaar van een pand toch een omgevingsvergunning aanvragen voor uw bouwplan?

Bekijk alle blogberichten

Zo kan het dus ook

Waarom Omnius?

Rechtzoekenden verwachten transparantie, servicegerichtheid en duidelijkheid over tarieven. Omnius voldoet aan die behoeften en maakt de juridische dienstverlening voor een brede groep ondernemers en particulieren toegankelijk.

Om u te voorzien van het beste advies werkt Omnius volgens de formule van trapsgewijze juridische hulp. Eerst legt u de hulpvraag kosteloos en vrijblijvend voor aan de intakebalie. Dat kan zeven dagen per week. Samen zoeken we naar het beste antwoord op uw vraag. Soms volstaat een digitale oplossing. Een andere keer is het beter om een advocaat in te schakelen. Verwacht altijd duidelijkheid over afspraken en tarieven.

  • 7 dagen per week bereikbaar

    Ook ’s avonds en in het weekend
  • Omnius Keurmerk

    Uw garantie voor service en kwaliteit
  • Juridische hulp in elke situatie

    Van eerstelijns advies tot bijstand van een gespecialiseerde advocaat
  • Overal in Nederland

    Het grootste juridische netwerk van Nederland met 350 advocaten
  • Als beste beoordeeld

    Op basis van 1784 beoordelingen van door ons geholpen rechtzoekenden

Over ons

Met onze vooruitstrevende diensten en digitale oplossingen willen we het verschil maken in de – soms nog ouderwetse – juridische branche. De Omnius-formule heeft ervoor gezorgd dat we zijn uitgegroeid tot het grootste en meest succesvolle advocatennetwerk van het land.

In totaal hebben 260 advocaten en 80 kantoren zich bij ons aangesloten. Om de kwaliteit te waarborgen en de rechtzoekende ervan te verzekeren dat we onze beloftes nakomen, hebben we het Omnius Keurmerk in het leven geroepen. Het hoofdkantoor is te vinden in Utrecht, waar zo’n 45 medewerkers hun best doen om u te voorzien van de beste juridische hulp.

Er zijn advocaten gevonden.

Klik hier voor de resultaten.