Retentierecht van de aannemer

Het komt in onze praktijk regelmatig voor dat aannemers, die ons om juridische bijstand verzoeken, niet bekend zijn met het bestaan van en met de mogelijkheid om een retentierecht ten aanzien van het bouwwerk in te roepen.

Hierdoor lopen aannemers, naar onze mening ten onrechte, een feitelijke voorrang c.q. voorrecht op de (uiteindelijke) executieopbrengst van dit bouwwerk mis.

Wat is een retentierecht?

Een retentierecht is een recht of bevoegdheid van de aannemer om een in opdracht van de eigenaar / opdrachtgever bewerkte zaak terug te houden totdat de aanneemsom (volledig) is voldaan.

Een voorbeeld

E., eigenaar van een bestaand woonhuis, geeft A., aannemer, opdracht om zijn woonhuis van binnen geheel te renoveren. Op de woning van E. rust een hypotheek voor een schuld van E. aan B., de bank. E. heeft met een huurder, H., afgesproken dat hij, na oplevering, de woning mag betrekken. De overeengekomen aanneemsom bedraagt € 25.000,00, betaalbaar in 3 termijnen naar gelang de vooruitgang van de bouwwerkzaamheden. Bij voltooiing van de eerste fase betaalt E. de eerste termijn aan A. Bij voltooiing van de tweede fase blijkt E. betalingsproblemen te hebben en spreekt met A. af deze termijn te betalen bij de oplevering van de bouwwerkzaamheden. Na voltooiing van het werk wordt het opgenomen en goedgekeurd door E. Omdat betaling van de 2 resterende termijnen aan A. uitblijft, weigert A. de woning te verlaten, behoudt de sleutels van de woning, laat zijn uithangbord, waarop voor het publiek duidelijk leesbaar staat vermeld dat A. hoofdaannemer is, in de tuin staan en laat overgebleven bouwmaterialen rondom de woning liggen.

a) Mag A. doen wat hij doet?
b) Kan E. A. verplichten de woning te ontruimen?
c) Kan H. A. verplichten de woning te verlaten?
d) Als A. de woning ten behoeve van H. ontruimt, om hem in de gelegenheid te stellen vast enige persoonlijke spullen in de woning te brengen, verliest A. dan zijn retentierecht?
e) Omdat E. B. niet betaalt, gaat B., als hypotheekhouder, over tot veiling van E.`s woning. Moet B. toestaan dat van de opbrengst van de veiling eerst A. wordt betaald?

Tegen wie kan dit recht worden ingeroepen?

Een retentierecht kan worden uitgeoefend door de aannemer ten opzichte van de eigenaar / opdrachtgever ter zake van de grond en het door de aannemer daarop gebouwde, zoals de aannemer dat uit hoofde van de aannemingsovereenkomst onder zich heeft gekregen. Dit retentierecht kan ook tegen derden, die een persoonlijk – bijvoorbeeld huur – of beperkt (zakelijk) recht – bijvoorbeeld erfpacht of hypotheek – op de terug te houden zaak krijgen of reeds voordien hadden, worden ingeroepen. Nodig is altijd wel dat het voor deze derden, niet zijnde de eigenaar / opdrachtgever, voldoende duidelijk is dat de aannemer de feitelijke macht over de teruggehouden zaak uitoefent.

Waar blijkt dit recht uit?

Dit recht vindt zijn basis in artikel 3:290 Burgerlijk Wetboek. Het bestaan van dit recht, en de daaraan verbonden bevoegdheid om de bewerkte (onroerende) zaak terug te houden totdat de aanneemsom is betaald, is door de rechtspraak – de Hoge Raad – een aantal keren bevestigd.

Wat is nodig om dit recht in te roepen?

Nodig, om dit recht in te roepen, is dat de aannemer op een, ook voor anderen dan de eigenaar / opdrachtgever, voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over de zaak uitoefent, zodat feitelijke afgifte – veelal ontruiming – nodig is om deze macht weer op de eigenaar / opdrachtgever te doen overgaan. Uit het hierboven beschreven voorbeeld blijkt dat deze feitelijke macht over de zaak is af te leiden uit het niet afgegeven van de sleutels – niemand behalve A. kan de woning betreden – , uit het laten staan van het uithangbord van A. in de tuin van de woning en uit het laten liggen van de bouwmaterialen rondom de woning.

Wanneer gaat dit recht verloren?

Als de feitelijke macht over de zaak aan de eigenaar / opdrachtgever wordt hersteld, gaat dit recht verloren. Veelal zal dit betekenen dat – na de oplevering – de sleutels van het gebouwde aan de eigenaar / opdrachtgever ter hand worden gesteld, de bouwhekken verwijderd worden en de eventuele uiterlijke kenmerken van de aanwezigheid van de aannemer zijn weggenomen. Onder omstandigheden zal een korte onderbreking van deze macht, die terstond weer wordt hersteld, niet leiden tot verlies van dit retentierecht. Ook zal het enkele toelaten van werkzaamheden door onderaannemers of nevenaannemers, niet altijd behoeven te betekenen dat de eigenaar / opdrachtgever in de feitelijke macht van de onroerende zaak wordt hersteld, zodat in zo`n geval het retentierecht niet verloren gaat.

Beantwoording van de bovengenoemde vragen

Uit hetgeen hierboven is geschreven kunnen de antwoorden op de gestelde vragen worden afgeleid.

Ad. a) Ja.
Ad. b) Neen, zolang E. A. niet betaalt.
Ad. c) Neen, zolang E A niet betaalt.
Ad. d) Ja, tenzij het om een zeer korte periode gaat dat niet gezegd kan worden dat A. de macht over de woning verloor.
Ad. e) Ja.


Heeft u een vraag over dit onderwerp of bent u bent benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan gerust contact op.

Gerelateerde blogs

Aannemer: Kondig de oplevering aan!

Bekijk alle blogberichten

Zo kan het dus ook

Waarom Omnius?

Rechtzoekenden verwachten transparantie, servicegerichtheid en duidelijkheid over tarieven. Omnius voldoet aan die behoeften en maakt de juridische dienstverlening voor een brede groep ondernemers en particulieren toegankelijk.

Om u te voorzien van het beste advies werkt Omnius volgens de formule van trapsgewijze juridische hulp. Eerst legt u de hulpvraag kosteloos en vrijblijvend voor aan de intakebalie. Dat kan zeven dagen per week. Samen zoeken we naar het beste antwoord op uw vraag. Soms volstaat een digitale oplossing. Een andere keer is het beter om een advocaat in te schakelen. Verwacht altijd duidelijkheid over afspraken en tarieven.

  • 7 dagen per week bereikbaar

    Ook ’s avonds en in het weekend
  • Omnius Keurmerk

    Uw garantie voor service en kwaliteit
  • Juridische hulp in elke situatie

    Van eerstelijns advies tot bijstand van een gespecialiseerde advocaat
  • Overal in Nederland

    Het grootste juridische netwerk van Nederland met 350 advocaten
  • Als beste beoordeeld

    Op basis van 1784 beoordelingen van door ons geholpen rechtzoekenden

Over ons

Met onze vooruitstrevende diensten en digitale oplossingen willen we het verschil maken in de – soms nog ouderwetse – juridische branche. De Omnius-formule heeft ervoor gezorgd dat we zijn uitgegroeid tot het grootste en meest succesvolle advocatennetwerk van het land.

Met ruim 200 advocaten en meer dan 60 aangesloten kantoren, is Omnius het grootste advocatennetwerk van Nederland. Om de kwaliteit te waarborgen en de rechtzoekende ervan te verzekeren dat we onze beloftes nakomen, hebben we het Omnius Keurmerk in het leven geroepen. Het hoofdkantoor is te vinden in Utrecht, waar zo’n 45 medewerkers hun best doen om u te voorzien van de beste juridische hulp.

Er zijn advocaten gevonden.

Klik hier voor de resultaten.