Verkoopmakelaars dragen meer verantwoordelijkheden dan gedacht?

De meeste verkopers die een huis verkopen maken gebruik van een makelaar. Naast dat de makelaar de verkoopcontracten opmaakt en vraagprijs bepaalt heeft deze ook andere taken. Te denken valt hierbij aan het onderzoeksplicht die de makelaar heeft ten opzichte van de koper. Deze taken van de makelaar staan misschien niet precies opgenomen in het contract die de verkoper met de makelaar heeft ondertekend maar horen uiteraard wel bij de verkoopmakelaar. Vooropgesteld moet worden dat de verkopend makelaar geen contractuele relatie met de koper heeft, maar met de verkoper. Hij treedt dus in opdracht van de verkoper. Desalniettemin dient de makelaar ook tegen de kopende partij de zorgvuldigheidsnorm in acht te nemen. Heeft de makelaar zich niet aan zijn onderzoeksplicht gehouden dan kan hij wel degelijk aansprakelijk worden gesteld jegens de koper op grond van onrechtmatige daad. De vraag of de makelaar heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht  en of hij onrechtmatig heeft gehandeld jegens de kopende partij dient te worden beantwoord aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval, zo heeft de Hoge Raad meermaals bepaald[1]. De rechtsvraag luidt dan ook: In welke gevallen heeft een makelaar voldaan aan zijn onderzoeksplicht jegens de kopende partij?

[1] HR 17 februari 2012, JOR 2012/136.

Uit bestaande jurisprudentie op dit gebied valt inmiddels wel meer af te leiden over de vraag of de makelaar aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Daarom volgt hierna een aantal voorbeeldzaken. In een zaak waarbij de verkoopmakelaar de koper niet heeft gewaarschuwd voor strijdigheid met het bestemmingsplan, werd de verkoopmakelaar aansprakelijk gesteld jegens de kopende partij omdat hij niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. Hoewel de makelaar wist dat bewoning van het bijgebouw in strijd was met het bestemmingsplan, had hij de koper daarvoor niet expliciet gewaarschuwd. De makelaar had weliswaar aan de kopende partij gezegd dat hij zelf navraag moet doen bij de gemeente. De makelaar had ook voor de verkoop van het pand bovendien nog wel het ter plaatse geldende bestemmingsplan aan de koper toegefaxt, maar had nagelaten om expliciet aan de kopende partij mee te delen dat het gebruik voor bewoning niet is toegestaan.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de makelaar in deze zaak niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht waardoor de makelaar aansprakelijk gesteld kan worden door de kopende partij op grond van een onrechtmatige daad.[1]

In een andere zaak had de makelaar wel voldaan aan zijn onderzoeksplicht. In deze zaak heeft de Hoge Raad zich uitgelaten of op een verkopend makelaar de plicht rust om het kadaster en de openbare registers omtrent de vraag of er wellicht beslag van derden op het pand lag dan wel de koper te waarschuwen voor de mogelijkheid van soortgelijke beslagen. Volgens de Hoge Raad rustte een dergelijke verplichting niet op de verkoopmakelaar. De Hoge Raad verwees hier naar een aantal punten:

– Ten eerste had de koper niet aan de verkopend makelaar gevraagd of er beslag op het pand rustte;

– Ten tweede had de makelaar ook niet meegedeeld dat het pand niet bezwaard was;

– En ten derde was de makelaar niet op de hoogte van de aanwezigheid van het beslag en had geen  reden om hierover te twijfelen.[2]

 

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat een verkopend makelaar onder bepaalde omstandigheden aansprakelijk kan zijn jegens een koper. De verkopend makelaar dient zich bewust te zijn dat hij niet alleen verantwoordelijkheden heeft richting de verkopende partij maar ook richting de kopende partij. Dit betekent dat de makelaar in ieder geval de door hem ter beschikking staande relevante informatie dient te delen met de kopende partij.

[1] Rb. Arnhem 14 juli 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN2953.

[2] HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987.


Heeft u een vraag over dit onderwerp of bent u bent benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan gerust contact op.

Zo kan het dus ook

Waarom Omnius?

Rechtzoekenden verwachten transparantie, servicegerichtheid en duidelijkheid over tarieven. Omnius voldoet aan die behoeften en maakt de juridische dienstverlening voor een brede groep ondernemers en particulieren toegankelijk.

Om u te voorzien van het beste advies werkt Omnius volgens de formule van trapsgewijze juridische hulp. Eerst legt u de hulpvraag kosteloos en vrijblijvend voor aan de intakebalie. Dat kan zeven dagen per week. Samen zoeken we naar het beste antwoord op uw vraag. Soms volstaat een digitale oplossing. Een andere keer is het beter om een advocaat in te schakelen. Verwacht altijd duidelijkheid over afspraken en tarieven.

  • 7 dagen per week bereikbaar

    Ook ’s avonds en in het weekend
  • Omnius Keurmerk

    Uw garantie voor service en kwaliteit
  • Juridische hulp in elke situatie

    Van eerstelijns advies tot bijstand van een gespecialiseerde advocaat
  • Overal in Nederland

    Het grootste juridische netwerk van Nederland met 350 advocaten
  • Als beste beoordeeld

    Op basis van 1784 beoordelingen van door ons geholpen rechtzoekenden

Over ons

Met onze vooruitstrevende diensten en digitale oplossingen willen we het verschil maken in de – soms nog ouderwetse – juridische branche. De Omnius-formule heeft ervoor gezorgd dat we zijn uitgegroeid tot het grootste en meest succesvolle advocatennetwerk van het land.

In totaal hebben 260 advocaten en 80 kantoren zich bij ons aangesloten. Om de kwaliteit te waarborgen en de rechtzoekende ervan te verzekeren dat we onze beloftes nakomen, hebben we het Omnius Keurmerk in het leven geroepen. Het hoofdkantoor is te vinden in Naarden, waar zo’n 45 medewerkers hun best doen om u te voorzien van de beste juridische hulp.

Er zijn advocaten gevonden.

Klik hier voor de resultaten.