Het coöptatierecht: wie kiest de nieuwe huurder?

Nu het nieuwe studiejaar begint, worden er weer volop ‘hospiteeravonden’ georganiseerd om de leukste student te kiezen voor een vrijgekomen kamer. Doordat de keuken, badkamer en toilet in de meeste studentenhuizen gedeeld worden, heb je veel met je huisgenoten te maken. Daarom is het voor studenten van groot belang om zelf je huisgenoten te kunnen kiezen. Veel studentenhuizen maken daarom gebruik van het coöptatierecht. Het coöptatierecht is het recht dat de achterblijvende huurders een nieuwe huurder kiezen als er een kamer vrij komt. De verhuurder laat dit proces dan aan de huurders over.

Wanneer is er sprake van coöptatierecht?

Wonen in een studentenhuis met gemeenschappelijke ruimtes betekent niet dat er automatisch coöptatierecht is. Het coöptatierecht moet zijn overeengekomen met de verhuurder, maar kan ook op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid door de jaren heen zijn ontstaan (“bestendig gebruikelijke gedragslijn”). Als er geen coöptatiebeding is opgenomen in de huurovereenkomst, dan kan uit de praktijk toch blijken dat dit is overeengekomen. Het is verstandig om dat goed uit te laten zoeken.

Coöptatierecht bij verkoop

Onlangs ben ik in mijn praktijk geconfronteerd met het coöptatierecht van een groep studenten uit de stad Groningen. Het studentenpand dat zij huren kent een lange historie. Vanaf de jaren ’70 wordt het studentenpand namelijk gezamenlijk gehuurd voor één huurprijs die geldt voor het hele pand. Met de oorspronkelijke eigenaar is destijds overeengekomen dat de huurders zelf bepalen op welke wijze de totale huurprijs over de afzonderlijke kamers wordt verdeeld. Ook bepalen zij zelf wie opvolgend huurder wordt als een van hen vertrekt. Op enig moment is het pand verkocht. De nieuwe eigenaar-verhuurder van het pand acht zich niet gebonden aan de in het verleden gemaakte afspraken: hij wil zelf nieuwe huurders kiezen en met hen afzonderlijke huurovereenkomsten aangaan.

De (rechts)vraag die speelt is of het coöptatierecht op grond van artikel 7:226 lid 3 BW mee over is gegaan op deze nieuwe eigenaar-verhuurder. De Hoge Raad heeft zich hierover nog niet uitgesproken. De lagere rechtspraak is verdeeld en de uitkomst van deze zaak is dus onzeker. Wel zijn er naar mijn mening voldoende aanknopingspunten om te veronderstellen dat het coöptatierecht een wezenlijk onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst en aldus ‘onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’ zodat het coöptatierecht bij verkoop mee overgaat op de nieuwe verhuurder-eigenaar. Slechts wanneer de nieuwe verhuurder een zwaarwegend belang heeft, zou hij dit coöptatierecht eenzijdig kunnen wijzigen.

Conclusie

Ook wanneer het coöptatierecht niet expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen, kan er onder omstandigheden toch een beroep op worden gedaan.


Heeft u een vraag over dit onderwerp of bent u bent benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan gerust contact op.

Gerelateerde blogs

Ik krijg mijn borg niet terug van de verhuurder, wat nu?

Bekijk alle blogberichten

Zo kan het dus ook

Waarom Omnius?

Rechtzoekenden verwachten transparantie, servicegerichtheid en duidelijkheid over tarieven. Omnius voldoet aan die behoeften en maakt de juridische dienstverlening voor een brede groep ondernemers en particulieren toegankelijk.

Om u te voorzien van het beste advies werkt Omnius volgens de formule van trapsgewijze juridische hulp. Eerst legt u de hulpvraag kosteloos en vrijblijvend voor aan de intakebalie. Dat kan zeven dagen per week. Samen zoeken we naar het beste antwoord op uw vraag. Soms volstaat een digitale oplossing. Een andere keer is het beter om een advocaat in te schakelen. Verwacht altijd duidelijkheid over afspraken en tarieven.

  • 7 dagen per week bereikbaar

    Ook ’s avonds en in het weekend
  • Omnius Keurmerk

    Uw garantie voor service en kwaliteit
  • Juridische hulp in elke situatie

    Van eerstelijns advies tot bijstand van een gespecialiseerde advocaat
  • Overal in Nederland

    Het grootste juridische netwerk van Nederland met 180 advocaten
  • Als beste beoordeeld

    Op basis van 1784 beoordelingen van door ons geholpen rechtzoekenden

Over ons

Met onze vooruitstrevende diensten en digitale oplossingen willen we het verschil maken in de – soms nog ouderwetse – juridische branche. De Omnius-formule heeft ervoor gezorgd dat we zijn uitgegroeid tot het grootste en meest succesvolle advocatennetwerk van het land.

Met 180 advocaten en meer dan 50 aangesloten kantoren, is Omnius het grootste advocatennetwerk van Nederland. Om de kwaliteit te waarborgen en de rechtzoekende ervan te verzekeren dat we onze beloftes nakomen, hebben we het Omnius Keurmerk in het leven geroepen. Het hoofdkantoor is te vinden in Utrecht, waar zo’n 45 medewerkers hun best doen om u te voorzien van de beste juridische hulp.

Er zijn advocaten gevonden.

Klik hier voor de resultaten.