- Home
- >
- Blogberichten
- >
- Maximum huurprijs van sociale woningen nog in balans?
Maximum huurprijs van sociale woningen nog in balans?
Bij de verhuur van een sociale woning geldt in Nederland een stelsel van huurprijsbescherming. In ons huidige woningwaarderingsstelsel wordt de maximaal toegestane huurprijs van een sociale woning bepaald door middel van een puntensysteem. Het uitgangspunt in dit puntensysteem is de kwaliteit van de woning. Aan de verscheidene onderdelen van de woning (bijvoorbeeld oppervlakte en voorzieningen) worden punten verbonden welke punten de uiteindelijke maximale huurprijs vertegenwoordigen. Op deze wijze wordt de maximum huurprijs aldus beschermd.
Woningwaarderingsstelsel nog in balans?
Vanuit het oogpunt van particuliere verhuurders van sociale woningen (niet zijnde de woningcorporaties) is het kwalijk te noemen dat de exploitatiekosten niet in het woningwaarderingsstelsel wordt verdisconteerd. Zij geven dan ook aan dat het woningwaarderingsstelsel om die reden geen goede balans biedt. Tussen enerzijds en de belangen van de huurders (een maximum huurprijs) en anderzijds de belangen van de particuliere verhuurders (enige winstmarge). Het kan zo maar voorkomen dat de huurprijs niet kostendekkend is. En de verhuurder maandelijks toelegt op de huurconstructie waarin deze is verbonden.
Juridische procedures
De particuliere verhuurders van woningen in de sociale sector hebben daarom hun krachten gebundeld. En hebben tot en met de Hoge Raad juridische procedures gevoerd om hun gelijk te halen (ECLI:NL:HR:2018:110). De verhuurders stellen dat ons wettelijke stelsel van huurprijsbescherming in algemene zin strijdig is met Europees recht. In het bijzonder in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM. Nu het stelsel de vereiste ‘fair balance’ miskent. Immers heeft de overheidsregulering (het woningwaarderingsstelsel) tot gevolg dat een verhuurder van sociale woonruimte niet of nauwelijks een redelijk rendement kan behalen.
Uitkomst procedures
De verhuurders hebben in de procedures aan het kortste eind getrokken. De Hoge Raad oordeelt op 26 januari 2018 dat het systeem weliswaar het ongestoorde genot van de eigendom van particuliere verhuurders beperkt. Echter de regulering is niet in strijd met Europees recht. De Hoge Raad betrekt in haar oordeel onder meer dat een verhuurder uit vrije wil, dus zonder overheidsdwang, heeft gekozen om het huurobject te verhuren. Men overweegt dat de verhuurder zich bewust was van de beperkingen. Welke verbonden waren aan de hoogte van de huurprijs toen hij besloot tot verhuur over te gaan. Dit geldt ook indien blijkt dat de verhuur de volledige kosten niet dekt. Alhoewel de Hoge Raad de deur op een kier laat voor een beroep op artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM, lijkt dit beroep niet snel te kunnen slagen. Bij confrontatie van de verhuurder door de maximum huurprijs met een ‘individual and excessive burden’.
Het voornoemde onderstreept opnieuw dat een verhuurder zonder meer gebonden is aan ons huidige stelsel van huur(prijs)bescherming. De vraag of de maximum huurprijs voor sociale woningen nog wel in balans staat met de gerechtvaardigde belangen van de verhuurder lijkt voor de rechtspraak niet relevant. Het algemeen belang dient een maximale huurprijs en komt zonder meer voor rekening en risico van de verhuurder. Als verhuurder is het dan ook van essentieel belang om de risico’s van een eventuele huurconstructie in kaart te brengen. Dit alvorens tot verhuur over te gaan. Immers gaat de rechtspraak er vanuit dat de verhuurder zich bij het aangaan van de overeenkomst bewust is geweest van de beperkingen die aan ons woningwaarderingsstelsel zijn verbonden. Meer weten over uw huur? Omnius helpt u ga direct naar de huurrecht pagina.
Heeft u een vraag over dit onderwerp of bent u bent benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan gerust contact op.