Geen ontruiming huurwoning schending convenant

In vele gemeenten hebben verhuurders convenanten gesloten met als doel ontruiming te voorkomen. De convenanten variëren van het aanmelden bij een beginnende huurachterstand tot het aanmelden wanneer een vonnis tot ontruiming is verkregen. Deze convenanten zijn niet vrijblijvend. Avinci Advocaten deelt een opvallende rechtzaak die zich voor deed bij Rechtbank Rotterdam.

In een aantal gemeenten hebben verhuurders convenanten afgesloten in geval van betalingsproblemen. De convenanten variëren van het aanmelden bij een beginnende huurachterstand (vroegsignalering), tot aan aanmelden wanneer een vonnis tot ontruiming is verkregen. Deze convenanten zijn niet vrijblijvend en de huurder kan zich er op beroepen wanneer niet volgens de afspraken is gehandeld. Rechtbank Rotterdam behandelde een zaak waar de huurachterstand €2525,- bedroeg, inzake een verstekvonnis waarbij de huurder niet was komen opdagen waarbij de zaak opnieuw behandeld wordt. In het verstekvonnis heeft de rechter bepaald dat het vonnis (hetgeen meestal het geval is) ‘uitvoerbaar bij voorraad’ is. Dat betekent dat het aantekenen van beroep of verzet de tenuitvoerlegging van het vonnis niet opschort.

Om ontruiming te voorkomen heeft de huurder naast de verzetprocedure via een kort geding opschorting van de ontruiming gevorderd tot dat op de verzetprocedure wordt beslist. De huurachterstand is inmiddels opgelopen tot €5046,- (zo’n 7,5 maand huur). Dit betekent dat de verhuurder over een executoriale titel beschikt om tot ontruiming van de woning over te gaan.

De ontruiming van de woning was gepland op 18 januari 2017.

In een executiegeschil kan de voorzieningenrechter de ontruiming slechts schorsen, indien:

  • er sprake is van een juridische of feitelijke misslag in het vonnis, of;
  • de huurder vanwege na het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten in een noodtoestand komt te verkeren (niet als gevolg van de ontruiming, maar door andere omstandigheden, bijvoorbeeld de huurder ligt op sterven), of;
  • de verhuurder bij de tenuitvoerlegging van het vonnis misbruik van bevoegdheid maakt.

In de beoordeling was volgens de rechtbank sprake van misbruik van bevoegdheid aan de zijde van de verhuurder Havensteder.

Samenvatting rechtbank:

“In reactie op het standpunt van de huurder dat hij thans over een stabiel inkomen beschikt, hulpverlening heeft ingeschakeld en op 16 januari 2017 onder bewind is gesteld en derhalve aan zijn (achterstallige) betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen, heeft verhuurder Havensteder het volgende aangevoerd. De huurder is stelselmatig tekortgeschoten in zijn betalingsverplichting. Hoewel partijen minimaal twee keer een betalingsregeling zijn overeengekomen tot betaling van de huurachterstand, is de huurder deze regelingen niet nagekomen. Havensteder zag zich in juli 2016 daarom genoodzaakt een deurwaarderskantoor in te schakelen en heeft de huurder op dat moment schriftelijk gewezen op schuldhulpverlening. De huurder heeft echter, ook nadat bij vonnis van 7 oktober 2016 de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door de kantonrechter was toegewezen, de huurachterstand laten oplopen. Volgens Havensteder blijkt hieruit dat hij niet in staat of bereid is het verschuldigde bedrag tijdig en volledig te voldoen. Gelet op het vorenstaande stelt Havensteder dat zij gebruik mag maken van haar bevoegdheid om tot tenuitvoerlegging van het vonnis van 7 oktober 2016 over te gaan. De door de huurder aangevoerde omstandigheden maken het standpunt van Havensteder niet anders.”

Hoewel bijzonder laat, heeft de huurder inmiddels de weg naar de hulpverlening gevonden en is hij op 16 januari 2017 onder bewind gesteld. Die bewindvoerder heeft in de korte tijdspanne tot aan de zitting nog niet veel meer kunnen doen dan, op basis van de beschikbare gegevens, aan te bieden de lopende huur tijdig te zullen betalen en een aflossing van € 50,00 per maand te gaan voldoen.

Ter zitting is gebleken dat Havensteder nagelaten heeft bij het Meldpunt Preventie Huisuitzetting (hierna: MPH) tijdig een melding te maken van de op(ge)lopen(de) betalingsachterstand. Gelet op het blijkbaar nog steeds geldende convenant had dat van haar wel verwacht mogen worden. Mogelijk zou de betalingsachterstand bij [eiser] niet zo hoog opgelopen zijn indien door een tijdige melding van Havensteder bij het MPH de hulpverlening (eerder) op gang was gekomen.

Avinci Advocaten ziet regelmatig een trainerende gang van zaken waarbij de verhuurder naar zijn geld kan fluiten – en dit is zo zonde! Het is een kwestie van een juiste en tijdige uitvoer van juridische volgorde plus het nakomen van bepaalde voorwaarden, waardoor het proces vlot verloopt en er geen onvoorziene proceskosten in de verkeerde schoenen wordt geschoven.

De voorzieningenrechter  was in deze zaak van oordeel dat sprake is van misbruik van bevoegdheid aan de kant van Havensteder bij executie van het vonnis van 7 oktober 2016. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat de ontruiming van de woning gedurende een periode van drie maanden geen doorgang mag vinden. In deze periode dient de hulpverlening op gang te komen, kunnen de schulden van [eiser] door de bewindvoerder in kaart gebracht worden en kan worden bezien of er eventueel extra aflossingen aan Havensteder mogelijk zijn.

Vanwege de omvang van de achterstand, maar ook gelet op het aanbod dat al in de dagvaarding gedaan is, zullen aan de toewijzing van de vordering de voorwaarden worden verbonden dat [de huurder] de komende drie maanden steeds tijdig de huur betaalt en dat hij met ingang van heden de komende drie maanden steeds € 50,- betaalt ter aflossing van de huurachterstand. Indien niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, herleeft het recht van Havensteder om het vonnis van 7 oktober 2016 ten uitvoer te leggen.

Havensteder zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten  (€ 685) worden veroordeeld.

De voorzieningenrechter schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 7 oktober 2016 voor zover het de veroordeling tot ontruiming betreft, voor de periode van drie maanden vanaf heden, onder de voorwaarde dat de huurder:

    • de komende drie maanden steeds tijdig de huur betaalt,
    • met ingang van heden de komende drie maanden steeds € 50,- betaalt ter aflossing van de huurachterstand,
    • veroordeelt Havensteder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder tot op heden begroot op € 685,42, verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.”

Heeft u ook een huurder die niet op tijd de huur betaalt of vroegtijdig zijn huurcontract opzegt? Kom bij ons langs om de zaken te bespreken, te weten waar u recht op heeft, wat mag en wat niet kan en wat eventueel de juiste gang van zaken is als het tot een rechtzaak komt. Wij hameren erop dat het o n t z e t t e n d belangrijk is om tijdig de juiste procedure te volgen om in uw gelijk te staan. Wij kennen het spel als geen ander, wij kennen de regels, dus kom bij ons langs om slepende zaken te voorkomen en uw geld te krijgen waar u uiteindelijk recht op heeft! De huurder tekent met goed vertrouwen een contract en u als verhuurder heeft rechten die nagekomen moeten worden. Avinci Advocaten steunt u en heeft een aantal topadvocaten gespecialiseerd in vastgoed en huurrecht, voorkomen is beter dan genezen! Kom langs, wij zijn gevestigd in Brielle en Rotterdam.


Heeft u een vraag over dit onderwerp of bent u bent benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan gerust contact op.

Zo kan het dus ook

Waarom Omnius?

Rechtzoekenden verwachten transparantie, servicegerichtheid en duidelijkheid over tarieven. Omnius voldoet aan die behoeften en maakt de juridische dienstverlening voor een brede groep ondernemers en particulieren toegankelijk.

Om u te voorzien van het beste advies werkt Omnius volgens de formule van trapsgewijze juridische hulp. Eerst legt u de hulpvraag kosteloos en vrijblijvend voor aan de intakebalie. Dat kan zeven dagen per week. Samen zoeken we naar het beste antwoord op uw vraag. Soms volstaat een digitale oplossing. Een andere keer is het beter om een advocaat in te schakelen. Verwacht altijd duidelijkheid over afspraken en tarieven.

  • 7 dagen per week bereikbaar

    Ook ’s avonds en in het weekend
  • Omnius Keurmerk

    Uw garantie voor service en kwaliteit
  • Juridische hulp in elke situatie

    Van eerstelijns advies tot bijstand van een gespecialiseerde advocaat
  • Overal in Nederland

    Het grootste juridische netwerk van Nederland met 350 advocaten
  • Als beste beoordeeld

    Op basis van 1784 beoordelingen van door ons geholpen rechtzoekenden

Over ons

Met onze vooruitstrevende diensten en digitale oplossingen willen we het verschil maken in de – soms nog ouderwetse – juridische branche. De Omnius-formule heeft ervoor gezorgd dat we zijn uitgegroeid tot het grootste en meest succesvolle advocatennetwerk van het land.

In totaal hebben 260 advocaten en 80 kantoren zich bij ons aangesloten. Om de kwaliteit te waarborgen en de rechtzoekende ervan te verzekeren dat we onze beloftes nakomen, hebben we het Omnius Keurmerk in het leven geroepen. Het hoofdkantoor is te vinden in Naarden, waar zo’n 45 medewerkers hun best doen om u te voorzien van de beste juridische hulp.

Er zijn advocaten gevonden.

Klik hier voor de resultaten.