Beletten van de vervulling van een voorwaarde (art. 6:23 BW) niet aan de orde bij externe oorzaken

Eiser tot cassatie stelt in dit geding de Gemeente Sittard-Geleen aansprakelijk voor een beweerde schending van een koopoptie betreffende een perceel bouwgrond. De Gemeente verweert zich (onder meer) met de stelling dat zij niet gehouden was een koopovereenkomst met eiser aan te gaan, omdat aan een tweetal voorwaarden voor aankoop niet was voldaan. Het ging onder meer om de voorwaarde dat 50% van het op de grond te bouwen kantoorpand verhuurd moest zijn (de “50%-verhuurdvoorwaarde”).

Het hof heeft in een negental arresten de vordering van eiser deels (namelijk tot bedragen van € 38.365,45 en € 944.000,-) toewijsbaar geoordeeld. Met betrekking tot de 50%-verhuurdvoorwaarde honoreerde het hof (ten dele) de stelling van eiser dat deze voorwaarde op de voet van art. 6:23 lid 1 BW als vervuld moest worden beschouwd. Ter onderbouwing had eiser aangevoerd dat de Gemeente een door hem beoogde huurder, Thuiszorg, zou hebben “weggekaapt”, door deze huurder te wijzen op alternatieve huurmogelijkheden in het kader van een door de Gemeente gewenste “zorgboulevard”.

Na bewijslevering stelde het hof vast dat, “ook als de gemeente geen contact had opgenomen met Thuiszorg om haar te wijzen op de huurmogelijkheden van de zorgboulevard”, Thuiszorg zou zijn weggevallen als huurder, omdat zij door haar fusie met een andere thuiszorgorganisatie, Orbis, “toch mee [zou] hebben moeten gaan in diens huisvestingsbeleid”. Nochtans oordeelde het hof, onder verwijzing naar art. 6:23 BW, dat de Gemeente de helft van de door eiser gestelde schade ten gevolge van het afhaken van Thuiszorg diende te dragen. Daartoe verwees het hof naar “het beleid van de gemeente (…) om alle zorginstellingen op één plaats te huisvesten”, dat volgens het hof ook van invloed zou zijn geweest op de besluitvorming van Thuiszorg.

Deze “proportionele” toepassing van art. 6:23 BW (vgl. de conclusie van A-G Spier, sub 3.17.1) houdt in cassatie geen stand. De Hoge Raad stelt voorop dat naar ’s hofs vaststelling Thuiszorg hoe dan ook diende af te zien van het huren van eiser, vanwege Thuiszorgs keuze om te fuseren met Orbis. Tegen die achtergrond overweegt de Hoge Raad:

“3.5.2 (…) Gelet op dit feit kan niet worden geoordeeld dat de Gemeente de vervulling van de 50%-verhuurdvoorwaarde in de zin van art. 6:23 lid 1 BW heeft belet. Voor beletten in de zin van die bepaling is vereist dat de niet-vervulling van de voorwaarde is veroorzaakt door toedoen van de partij die daarbij belang heeft. Indien, zoals in dit geval, de niet-vervulling van de voorwaarde haar oorzaak vindt in andere omstandigheden dan de gedragingen van die partij, is van beletten in de zin van art. 6:23 lid 1 BW geen sprake.”

Dat “bij de besluitvorming van Orbis en daardoor bij die van Thuiszorg (nog wel) mede het beleid van de Gemeente een rol heeft gespeeld om alle zorginstellingen op één plaats te huisvesten”, zoals de Hoge Raad ’s hofs oordeel verwoordt, is “onvoldoende” om te oordelen dat het terugtrekken door Thuiszorg als huurder door toedoen van de Gemeente is veroorzaakt. Dat terugtrekken berustte immers, zo overweegt de Hoge Raad, op een “eigen afweging van Thuiszorg, terwijl niet valt in te zien dat de Gemeente zich van dat beleid zou hebben moeten onthouden” (r.o. 3.5.2). Hieruit lijkt te volgen dat indirecte (mede-)veroorzaking van de niet-vervulling van een voorwaarde niet (zonder meer) voldoende is voor toepassing van art. 6:23 BW.

De Hoge Raad honoreert het incidentele cassatieberoep van de Gemeente (dat zag op de vestiging van de aansprakelijkheid op grond van art. 6:23 BW), en komt bijgevolg niet meer toe aan het principale cassatieberoep zijdens eiser (dat zag op de schadeomvang). De Hoge Raad doet de zaak zelf af, door het vonnis van de rechtbank te bekrachtigen, waarin de vordering van eiser (geheel) was afgewezen.