Hebben makelaars altijd recht op provisie?

Tot zover allemaal niets vreemds. Wat er verder gebeurde was opvallender. Toen de overeenkomst werd gesloten speelde het feit dat de zoon van de verkoper het huis misschien wel wilde kopen. Dat was geen probleem, zo gaf de makelaar aan, je kan het ook altijd zelf verkopen. Zo gezegd zo gedaan, de eerst komende tijd is er geen contact meer met de makelaar en heeft deze het huis ook niet actief in de verkoop.

Uiteindelijk ziet de zoon van de koop af en de 6(!) jaar erna gebeurt er helemaal niets. De makelaar neemt ook niet opnieuw contact op, noch wordt het huis door hem actief verkocht. Na deze 6 jaar besluit cliënt dat het huis toch echt een keer verkocht moet worden. Hij neemt daarvoor contact op met een andere verkoopmakelaar, die het huis binnen een paar maanden voor een mooie som verkoopt.

So far so good, maar 1 jaar(!) na de verkoop, vanuit het niets, stuurt de eerste verkoopmakelaar een brief met daarin een rekening voor 1,5% van de verkoopsoms voor het huis. Niet omdat hij het verkocht heeft of daar iets mee te maken heeft gehad, maar simpelweg omdat er in het contract staat dat de bemiddelingsprovisie altijd verschuldigd is, ook als de betreffende makelaar de woning niet zelf verkocht heeft. Als cliënt verbaasd (en terecht boos) reageert en stelt dat er niet betaald gaat worden, immers, de makelaar heeft het huis niet eens verkocht, volgt er zelf een brief van een advocaat.

Cliënt komt bij mij met de begrijpelijke vraag: mag dat?

Deze vraag valt eigenlijk uiteen in wee delen. Ten eerste: mag een makelaar overeenkomen dat hij ook betaald krijgt als hij het huis niet verkoopt? Ten tweede: als dat mag, mag een makelaar als hij niets gedaan heeft aan de verkoop van het huis dan ook echt de provisie opstrijken? Kort gezegd is het antwoord op de eerste vraag ja en het antwoord op de tweede vraag nee. Ik zal dat verder uitleggen:

Ja, een makelaar mag overeenkomen dat zelfs als hij het huis niet verkoopt hij toch provisie of loon in rekening mag brengen. De reden dat dat mag is omdat te voorkomen dat mensen de makelaar al het werk laten doen, om op het laatste moment onderhands, met de door de makelaar aangedragen koper, de overeenkomst te sluiten zodat ze geen provisie moeten betalen. Het is duidelijk dat dat ook niet eerlijk zou zijn. In dat soort gevallen, zo heeft de rechter beslist, mag de makelaar de provisie vorderen, of anders in ieder geval loon vragen. Er moet dan gekeken worden naar hoeveel de makelaar daadwerkelijk gedaan heeft voor de verkoop van de woning en daar moet hij dan voor gecompenseerd worden. Dit is uiteraard alleszins redelijk.

Maar het geval van mijn cliënt is wel even helemaal anders. Immers, daar heeft de makelaar helemaal niets gedaan om het huis ook daadwerkelijk te verkopen. De makelaar heeft jaren niets gedaan om daarna, zo geeft hij zelf ook aan, uit de gegevens in het kadaster te achterhalen dat de woning inmiddels verkocht is en dan alsnog provisie te vorderen. Is het nu zo omdat het in het contract staat cliënt het bedrag ook moet betalen?

Nee, uit de rechtsliteratuur (Asser/Tjong Thin Tai 7-IV 2014, nr 315) blijkt dat in zo’n geval onredelijk en onbillijk wordt geacht als de provisie ook daadwerkelijk betaald zou moeten worden. Met andere woorden, dat is te oneerlijk. De makelaar die dit toch probeert zal dus, naar alle waarschijnlijkheid, door de rechter teruggefloten worden.

Zoals al gezegd aan het begin, een huis verkopen is een bijzondere onderneming. Dat wordt alleen maar versterkt doordat er verschil is tussen makelaars en hoe zij in hun vak staan. Mocht u problemen hebben met een makelaar, aarzel dat niet om contact op te nemen. Laat u niet te snel omverblazen door praatjes en agressieve brieven. Als het overduidelijk oneerlijk lijkt, is het dat vaak ook!