Huurcontract: welk model kiest u als ondernemer?

Twee categorieën bedrijfsruimte:

Zo is in de eerste plaats van belang om goed te kijken welk model u kiest. Wat voor soort bedrijfsruimte gaat u precies huren of verhuren? De wet kent namelijk twee categorieën: de zogenaamde detailhandelsbedrijfsruimte (winkelruimte) en de restcategorie overige bedrijfsruimte (zoals kantoorruimte). Deze categorieën kennen elk hun eigen wettelijke bepalingen en de verschillen zijn op een aantal punten groot.

In veel huurovereenkomsten lijkt op basis van de tekst bedoeld om het regime voor overige bedrijfsruimte toe te passen, terwijl het object eigenlijk winkelruimte is. Dit kan niet. Daarom is het maken van een zorgvuldige kwalificatie van het object van belang, met name in het geval dat de huur door de verhuurder wordt opgezegd.

Ook het omgekeerde komt veel voor: huurovereenkomsten voor overige bedrijfsruimte bevatten vaak bepalingen die zijn gebaseerd op de wettelijke regeling voor winkelruimte. Zo wordt bij het opstellen van huurovereenkomsten voor overige bedrijfsruimte vaak onverplicht gekozen voor een huurtermijn van vijf plus vijf jaar, vaak nog aangevuld met een optionele verlenging van nog eens vijf jaar. Maar ook in het geval er sprake is van een enkele huurperiode van vijf jaar, blijkt in de praktijk geregeld dat een verhuurder (ten onrechte) denkt dat een huurder, zonder dat deze de huur tegen het einde van deze vaste periode heeft opgezegd, van rechtswege zal doorhuren voor onbepaalde dan wel een bepaalde tijd. Het feit dat de huurder – indien hij dat wenst – gewoon kan vertrekken zonder dat opzegging nodig is, kan tot verrassingen leiden.

Ook blijkt soms dat huurprijswijziging beperkt blijft tot één keer in de vijf jaar, terwijl daarvoor bij overige bedrijfsruimte geen wettelijke reden bestaat.

Daarnaast is de opzeggingstermijn vaak een jaar, terwijl daarvoor geen wettelijk voorschrift bestaat.

Korte huurovereenkomst:

Interessant om te weten is verder dat het bij winkelruimte ook mogelijk is om af te wijken van het dwingendrechtelijke termijnensysteem van vijf plus vijf jaar. Verhuurder en huurder kunnen een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar aangaan. Dit is bedoeld als proefperiode voor de huurder, zodat deze ondernemer kan onderzoeken of zijn bedrijf rendabel zal zijn. Ook de verhuurder kan belang hebben bij een proefperiode, bijvoorbeeld als het pand slechts voor een korte periode beschikbaar is. In het huurcontract kunnen partijen afspreken wat zij willen over het eindigen van zo’n korte overeenkomst. Dit zo lang de duur van de huurovereenkomst deze termijn van twee jaar maar niet te boven gaat.

Bent u huurder of verhuurder:

Bij het kiezen van een model is verder van belang of u huurder of verhuurder bent. De ROZ-modellen zijn namelijk verhuurdervriendelijk. Veel huurders zetten klakkeloos hun handtekening onder zo’n huurovereenkomst, terwijl er ook huurdervriendelijke modellen zijn.

Invulling van de overeenkomst:

Met het kiezen van een model bent u er natuurlijk nog niet. Ook de invulling van de overeenkomst verdient zeker de nodige aandacht.

Wat wordt er bijvoorbeeld precies verhuurd? Dit kan alleen een casco bedrijfsruimte zijn, maar ook een compleet ingericht pand. Dit is van belang voor de verdeling van het onderhoud en in het geval zich een gebrek in het pand voordoet. Noteer dus goed wat onder het gehuurde dient te worden begrepen.

Ook de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst moet goed vastgelegd worden. Hetzelfde geldt voor werkzaamheden die tijdens de huurperiode in het gehuurde verricht worden. Het verschilt per model wat een huurder in een pand mag verbouwen. Door alles goed vast te leggen, kunt u in elk geval discussies hierover bij de oplevering van het pand voorkomen.

Andere aandachtspunten zijn bijvoorbeeld het wel of niet toestaan van onderhuur, aansprakelijkheden en de uitsluiting van aansprakelijkheden. Ook hier verschillen de modellen behoorlijk. Zoals gemeld zijn de ROZ-modellen verhuurdervriendelijk. Als huurder bent u dan al snel aansprakelijk voor schade. Huurders doen er verstandig aan hier kritisch naar te kijken.

Er zijn natuurlijk ook nog zaken die in geen van de modellen is opgenomen. Een voorbeeld is het geval dat uw huurder failliet gaat, terwijl de huurovereenkomst nog enige jaren zou duren. Kunt u als verhuurder vooraf iets met uw huurder overeen te komen om de schade hierdoor zo veel mogelijk te beperken?

Goede mix is goud waard:

Het loont dus de moeite om de verschillende modellen met elkaar te vergelijken, in plaats van direct een handtekening te plaatsen onder het contract dat u aangeboden krijgt. Een oplettende ondernemer kan hier het verschil maken.