Verkoopmakelaars dragen meer verantwoordelijkheden dan gedacht?

Vooropgesteld moet worden dat de verkopend makelaar geen contractuele relatie met de koper heeft, maar met de verkoper. Hij treedt dus in opdracht van de verkoper. Desalniettemin dient de makelaar ook tegen de kopende partij de zorgvuldigheidsnorm in acht te nemen. Heeft de makelaar zich niet aan zijn onderzoeksplicht gehouden dan kan hij wel degelijk aansprakelijk worden gesteld jegens de koper op grond van onrechtmatige daad. De vraag of de makelaar heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht  en of hij onrechtmatig heeft gehandeld jegens de kopende partij dient te worden beantwoord aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval, zo heeft de Hoge Raad meermaals bepaald[1]. De rechtsvraag luidt dan ook: In welke gevallen heeft een makelaar voldaan aan zijn onderzoeksplicht jegens de kopende partij?

[1] HR 17 februari 2012, JOR 2012/136.

Uit bestaande jurisprudentie op dit gebied valt inmiddels wel meer af te leiden over de vraag of de makelaar aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.

Daarom volgt hierna een aantal voorbeeldzaken.

Voorbeeld 1

In een zaak waarbij de verkoopmakelaar de koper niet heeft gewaarschuwd voor strijdigheid met het bestemmingsplan, werd de verkoopmakelaar aansprakelijk gesteld jegens de kopende partij. Hij had niet voldaan aan zijn mededelingsplicht. De makelaar wist dat bewoning van het bijgebouw in strijd was met het bestemmingsplan. Echter had hij de koper daarvoor niet expliciet gewaarschuwd. De makelaar had weliswaar aan de kopende partij gezegd dat hij zelf navraag moet doen bij de gemeente. De makelaar had ook voor de verkoop van het pand bovendien nog wel het ter plaatse geldende bestemmingsplan aan de koper toegefaxt, maar had nagelaten om expliciet aan de kopende partij mee te delen dat het gebruik voor bewoning niet is toegestaan.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de makelaar in deze zaak niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Hierdoor kan de makelaar aansprakelijk gesteld worden door de kopende partij op grond van een onrechtmatige daad.[1]

Voorbeeld 2

In een andere zaak had de makelaar wel voldaan aan zijn onderzoeksplicht. In deze zaak heeft de Hoge Raad zich uitgelaten of op een verkopend makelaar de plicht rust om het kadaster en de openbare registers omtrent de vraag of er wellicht beslag van derden op het pand lag dan wel de koper te waarschuwen voor de mogelijkheid van soortgelijke beslagen. Volgens de Hoge Raad rustte een dergelijke verplichting niet op de verkoopmakelaar. De Hoge Raad verwees hier naar een aantal punten:

– Ten eerste had de koper niet aan de verkopend makelaar gevraagd of er beslag op het pand rustte;

– Ten tweede had de makelaar ook niet meegedeeld dat het pand niet bezwaard was;

– En ten derde was de makelaar niet op de hoogte van de aanwezigheid van het beslag. Daarnaast had hij geen  reden om hierover te twijfelen.[2]

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat een verkopend makelaar onder bepaalde omstandigheden aansprakelijk kan zijn jegens een koper. De verkopend makelaar dient zich bewust te zijn dat hij niet alleen verantwoordelijkheden heeft richting de verkopende partij maar ook richting de kopende partij. Dit betekent dat de makelaar in ieder geval de door hem ter beschikking staande relevante informatie dient te delen met de kopende partij. Wilt u meer weten omtrent vastgoedrecht? Bekijk dan de vastgoedrecht pagina.

[1] Rb. Arnhem 14 juli 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN2953.

[2] HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987.