De VvE en de wetswijzigingen voor 2018

Bij de koop van een woning wordt enkel de grond onder de woning gekocht. De koper wordt door natrekking eigenaar van die woning. Bij hoogbouw is dit niet mogelijk, omdat niet kan worden vastgesteld welke eenheid bij welk perceel grond hoort. In deze situaties wordt de grond gesplitst in appartementsrechten. De verkrijger van een appartementsrecht wordt mede-eigenaar van de grond en door natrekking mede-eigenaar van het gebouw op die grond. Daarnaast heeft de verkrijger het exclusieve recht om een deel van dat gebouw te gebruiken (het appartement).

De grond en het gebouw hebben meerdere eigenaren die gezamenlijk de Vereniging van Eigenaars (VvE) vormen. De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten. Hierbij moet u denken aan het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, volgt uit de splitsingsakte.

Nieuwe wetgeving 2018

Op 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars ingevoerd. Met deze wet wordt beoogd om VvE’s financieel gezonder te maken. Daarnaast om zorg te dragen voor beter onderhoud van de gebouwen.

Vóór 1 januari 2018 was de VvE al verplicht om een reservefonds aan te houden. Hoeveel er gereserveerd moest worden, was echter niet vastgelegd. Dus als de reservepot op nihil stond, voldeed de VvE toch aan de wettelijke verplichting. Vanaf 1 januari 2018 moet de VvE reserveren op basis van 0,5% van de herbouwwaarde per jaar of op basis van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Een MJOP is een rapport waarin staat wanneer welk onderhoud plaats moet vinden en wat de kosten hiervan zullen zijn. Dit MJOP heeft betrekking op de gemeenschappelijke zaken.

Eisen inhoud MJOP

De wet stelt een aantal eisen aan de inhoud van het MJOP. Zo moet er een concrete kostenberekening worden gemaakt en de looptijd van het MJOP is minstens tien jaar. Daarnaast mag het plan niet ouder zijn dan vijf jaar.

Naast de verplichte reservering heeft de nieuwe wet nog een aantal andere wijzigingen tot gevolg. Door de nieuwe wet wordt het voor alle VvE’s mogelijk om een lening aan te gaan, behalve in de gevallen dat er een expliciet verbod tot lenen in de splitsingsakte staat. Voor de leden van de VvE is de rente van de lening aftrekbaar voor inkomstenbelasting. Anders dan voorheen kunnen de leden van de VvE door de bank enkel worden aangesproken voor hun eigen aandeel in de lening en niet meer hoofdelijk voor het geheel van de lening. Als bij de verkoop van het appartement de leenschuld aan de notaris kenbaar wordt gemaakt, gaat de leenschuld bij levering van het appartement over op de nieuwe eigenaar.

Voor VvE’s die nog niet aan de nieuwe wettelijke verplichtingen voldoen, geldt een overgangsperiode. VvE’s die niet reserveren moeten binnen drie jaar aan hun reserveringsverplichting voldoen. Indien een VvE voor 1 januari 2018 een lening is aangegaan, blijft de oude regelgeving daarop van toepassing. Dit heeft tot gevolg dat de leden in beginsel hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de hele lening en dat de leenschuld bij levering niet automatisch wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Wilt u meer weten omtrent vastgoedrecht? Bekijk dan de vastgoedrecht pagina.