Opzegging en ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte

Ontbinding van het huurcontract is alleen mogelijk wanneer de huurder wanprestatie pleegt. Bovendien verloopt de ontbinding in beginsel altijd via de rechter. In beide procedures staan de huurrecht advocaten voor je klaar om de huurovereenkomst te beëindigen.

• Doordeweeks tot 20.00 uur bereikbaar
• Bel of mail direct met een jurist
• Eerste gesprek gratis

Neem contact op met Omnius wanneer je de huur van jouw bedrijfsruimte of woonruimte wilt opzeggen. Wij vertellen jou graag aan welke regels jij je moet houden.

Wat is het verschil tussen opzegging en ontbinding?

Opzegging is het beëindigen van de huurovereenkomst. Of opzegging mogelijk is, hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst van jouw bedrijfsruimte en of er gronden aanwezig zijn die de opzegging mogelijk maken. Ontbinding is mogelijk wanneer een van de contractpartijen zich niet aan de overeenkomst houdt. Ontbinding is – anders dan opzegging – per direct mogelijk.

In beide procedures staan de huurrecht advocaten voor je klaar om de huurovereenkomst te beëindigen.

Wat komt er kijken bij een opzegging van een huurovereenkomst?

De ondernemer die een winkel of horecabedrijf exploiteert, heeft recht op een termijnbescherming van vijf plus vijf jaar (5+5). Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huurovereenkomst bedrijfsruimte na afloop van de eerste periode, meestal 5 jaar, beëindigen door opzegging. Het klinkt eenvoudig, maar schijn bedriegt.

Huurbescherming

Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte geniet namelijk huurbescherming. De achtergrond van deze huurbescherming is dat de huurder van bijvoorbeeld een winkelpand voor zijn of haar levensonderhoud afhankelijk is van dit pand en een winkelier vaak een zekere mate van bekendheid geniet bij het publiek in de buurt en investeringen moet doen. Voor kantoor- en opslagruimten gaat dit niet of minder op, omdat het veelal geen vrijelijke toegang biedt aan het publiek en meestal niet afhankelijk is van de plaats en locatie van vestiging. Het opzeggen van de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte is een zaak waarbij je de expertise van een advocaat op het gebied van overeenkomstenrecht kunt gebruiken.

Ontbinding aanvechten

Als de verhuurder de overeenkomst wil ontbinden zonder geldige reden, kan je de opzegging aanvechten. Omnius zoekt voor je uit of de verhuurder het contract wel mag beëindigen en helpt jou zo nodig om juridische stappen te nemen.

Huurcontract ontbinden winkel- en horecaruimte (290-huur)

Huurder en verhuurder spreken vaak een vaste huurperiode af van vijf jaar. Beide partijen kunnen de overeenkomst na afloop van de eerste periode beëindigen door opzegging. Vaak wordt in het huurcontract beschreven op welke wijze de opzegging van de huurovereenkomst moet worden gedaan. Wordt de overeenkomst door geen van de partijen opgezegd, dan wordt de huurperiode in principe voor dezelfde periode (meestal vijf jaar) stilzwijgend verlengd.

Opzegging door huurder of verhuurder

De huurder hoeft voor opzegging geen reden te geven. De verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte daarentegen kan de huurovereenkomst slechts beëindigen indien aan een van de twee wettelijke gronden wordt voldaan:

• Slechte bedrijfsvoering door huurder
• Dringend eigen gebruik door verhuurder

Laat de huurder niet binnen zes weken na ontvangst van de opzegbrief weten dat hij het met de opzegging van de huurovereenkomst eens is, dan moet de verhuurder naar de rechter stappen. De huurrecht advocaten staan je bij als je een opzegging en ontruiming via de rechter wilt realiseren.

Opzegging na twee perioden van vijf jaar

Na de eerste huurtermijn volgt een verlenging van rechtswege. Dit kan voorkomen worden door opzegging. De opzegging kan geschieden door zowel de huurder als de verhuurder. Na de tweede huurperiode kan naast bovenstaande twee gronden nog een beroep worden gedaan op drie andere gronden: 1) de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst 2) de verwezenlijking van een bestemmingsplan en 3) de belangenafweging.

Het opzeggen van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte is behoudens een exploot of aangetekende brief niet onderworpen aan een rechterlijke toetsing.

Redenen voor beëindigen huurcontract

Met een succesvol beroep of één van de volgende opzeggingsgronden kan de huurovereenkomst na de tweede periode van 5 jaar worden beëindigd:

• Slechte bedrijfsvoering door huurder
• Dringend eigen gebruik door verhuurder
• Weigering door huurder van een redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst
• Verwezenlijken geldend bestemmingsplan door verhuurder

Als de huurder niet met de door verhuurder voorgestelde beëindiging van de huur akkoord gaat, dient de rechter er aan te pas te komen. De rechter zal dan een belangenafweging moeten maken.

Huur opzeggen kantoor- en opslagruimte (230a-huur)

De huuropzegging van kantoor- en opslagruimte kan door zowel huurder als verhuurder plaatsvinden tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn. Meestal bepaalt het huurcontract op welke manier moet worden opgezegd.

Als de verhuurder heeft laten weten dat hij de huur wenst te beëindigen, hoeft de huurder de bedrijfsruimte nog niet meteen te verlaten. De verhuurder moet eerst nog wel de ontruiming aanzeggen. Vanaf de datum van de ontruimingsaanzegging gaat er een wettelijke schorsingstermijn lopen waardoor de huurder gedurende twee maanden nog niet hoeft te ontruimen.

Verlenging ontruimingstermijn

Als de huurder langer nodig heeft, dan kan de huurder voordat de twee maanden om zijn naar de rechter stappen met het verzoek om een verlenging van de ontruimingstermijn. De rechter kan de ontruimingstermijn met maximaal een jaar verlengen.

In geval van (voorgenomen) huuropzegging is verstandig om zo snel mogelijk juridisch advies in te winnen en niet tot het laatste moment te wachten. Bel 088 - 629 00 29 of stuur ons een bericht.

Wanprestatie

De verhuurder kan de huurovereenkomst ontbinden (beëindigen), wanneer de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte niet meer nakomt. In beginsel moet dit via de rechter gebeuren. De enige grondslag van de ontbinding is wanprestatie.

Uit de rechtspraak blijkt dat wanneer een ontbindingsvordering aan de rechter wordt voorgelegd, hij slechts een kleine beoordelingsmarge heeft om ontbinding af te wijzen, wanneer de wanprestatie is aangetoond. Een voorbeeld van wanprestatie is een aanzienlijke huurschuld. Een handeling in strijd met een eventuele bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst kan tevens leiden tot een geslaagd beroep op wanprestatie.

Wanprestatie door huurder

Voorbeelden van wanprestatie door de huurder:

• Niet tijdige betaling van de huurprijs
• Het in de gehuurde bedrijfsruimte doen plaatsvinden van criminele activiteiten zoals het telen van hennep
• Het veroorzaken van overlast
• Onderverhuur zonder toestemming van verhuurder

Voor meer informatie over het ontbinden van een huurcontract na wanprestatie neem je contact met ons op.

Ontbinding huurovereenkomst woonruimte

Bij de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte gelden andere regels. Bij een huurcontract voor bepaalde tijd loopt het huurcontract af op de afgesproken datum. De verhuurder moet dit een maand van tevoren schriftelijk melden aan de huurder, anders blijft de huurovereenkomst doorlopen.

Opzegging door huurder

Als een van de partijen de huur wil opzeggen bij een huurovereenkomst woonruimte voor een onbepaalde tijd, dan zijn de huurder en verhuurder gehouden aan een opzegtermijn die in de overeenkomst vermeld staat. Een huurder mag het huurcontract voor woonruimte zonder reden beëindigen.

Beëindiging door verhuurder

De verhuurder dient een geldige reden te hebben voor opzegging, zoals:

• Wanprestatie door huurder
• Dringend eigen gebruik
• Verhuurder wil bestemmingsplan uitvoeren

In tegenstelling tot bij de ontbinding van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte is, in bijna alle gevallen, het oordeel van de rechter nodig. Op de pagina huurcontract vind je meer informatie over het huren en verhuren van woonruimte. Voor advies neem je contact op met onze particulier huurrecht advocaten.

Openbare orde-exceptie

De wet schept ook de mogelijkheid voor de verhuurder om de huur buitengerechtelijk op te zeggen indien in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van de wet is gesloten (voorbeeld: een hennepkwekerij). Het gaat eigenlijk om een openbare orde-exceptie. Een advocaat huurrecht kan je vertellen of ontbinding van het huurcontract buiten de rechter om voor jou mogelijk is.

Schadevergoeding?

Ontbinding na een huurschuld levert voor de huurder een plicht op om in beginsel alle resterende huurtermijnen te voldoen uit hoofde van schadevergoeding. De verhuurder moet zorgen om de schade beperkt te houden door een nieuwe huurder te zoeken. Een eventuele renovatie na de ontbinding kan grond zijn om de schadevergoedingsvordering te matigen, omdat een huurder toch al geen huur zou hoeven te betalen.

Het gevolg van een ontbinding van het huurcontract is dat de rechtsbetrekking tussen de partijen eindigt. Nakoming kan niet meer gevorderd worden en er ontstaan ongedaanmakingsverplichtingen. Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst ontbindt, kan dit ook partieel. Door partieel te ontbinden blijft een eventueel boetebeding bestaan.